CBD商铺热得烫手

　　2005年，深圳福田、南山、宝安三大中心区多个商业项目浮出水面，福田中心区怡景中心城、南山中心区海岸城、宝安中心区鸿荣源尚都商业街等，10余个商业项目相继面市，形成一股强劲的CBD商铺开发投资热。

　　CBD商铺投资的诱人之处，首先在于其中央商务区的核心地段，享受政府大市政、大配套、大增值的利好；其二在于价格具有一定的成长空间，相比东门、华强北成熟商业中心，CBD商铺的售价应具有至少一倍以上的成长空间；其三在于中央商务区强劲的消费力，公务员、高薪白领、国内外商务人士及游客都将拉动整体消费。

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　　但是，CBD商铺的经营远不如销售那么简单。从商业经营的角度来看，CBD区域的成熟是遥远而漫长的，其人气的积聚、市场的成熟，还需要一段时间，尤其是CBD开发区的商场，经营必须面对残酷的市场过渡期，而这个过渡期也正是商业地产的投资风险期。

　　摩尔业态对撞传统百货

　　深圳带状城市的地理环境，决定了城市商圈多极化的发展方向。目前，深圳已形成东门——人民南——地王——华强北——福田中心区——华侨城——南山商业文化中心等大型商业中心区，而摩尔正成为这些大型商业中心的主宰。

　　摩尔作为大型购物中心，必然对中心商圈的传统百货形成较大的冲击，但值得注意的是，随着百货纷纷杀进大型社区组团，百货正从后方瓦解购物中心，从而形成了购物中心与百货业的经营大战。

　　在已经营或在建的购物中心之中，一部分是纯粹经营不售，有一些是需要销售一部分面积来回笼资金的，还有一些是采取包租十年销售的，而“摩尔一卖就死”似乎一直是笼罩在商业地产头顶上的阴云，从东莞华南摩尔开业的举步维艰，到广州正佳购物中心销售楼层的大量空置，不得不让人警惕摩尔投资的安全性。

　　摩尔是一种高端的商业业态，同时也是一种娇贵的商业业态，随着商业竞争的激烈，摩尔的经营要不断调整，且一直处于动态之中，而一旦产权分离，其结果无疑是灾难性的。值得注意的是，一些开发中的购物中心已经意识到销售的风险，正积极与基金合作对接，这也许是摩尔开发经营的一种方向。

　　地铁商铺有喜有忧

　　地铁商铺有“地下宝藏”之美誉，深圳地铁商场一直将投资者的胃口吊得高高的，然而华联街等地铁商业人流平平，不禁使人对深圳地铁商业的未来多了几分忧虑。

　　地铁商业的最大利好无非是享受地铁人流，但是，人流并不代表资金流。以华强北商业街为例，每天大街上车水马龙，茂业百货、女人世界生意火爆，但也有一些商场门可罗雀，可见地铁物业重在经营特色、重在主题定位。

　　面对华强北丰富齐全的商业业态，中信地铁商城、流行18·28、华强地铁商城等要想脱颖而出，必须在业态上下足功夫，而广州多个地铁商铺销售之后死火，更提醒发展商应做好经营管理，确保商铺销售之后成为良性物业。

　　上步商圈集中放量

　　以厂房改造为经营主体的华强北，历年来少有产权商铺推向销售市场，但是今年下半年，以华强北为核心的上步商圈附近将有七个以上的商业物业推出，除前文讲到的三大地铁物业之外，还有飞扬时代商城、燕南路88号、佳兆业商业中心、假日风情商业街等，这七大物业合计商业面积约8万平方米，总销售值逾10个亿，将成为今年商铺市场最密集的版块。

　　随着佳兆业中心的建设，中信城市广场商圈将进一步增容，并通过中信地铁商城与中核购书中心、假日风情商业街，以及燕南路与振中路交汇处规划中的朗钜商业中心连成一体，实现中信商圈与华强北商圈的融合。

　　除上述四大热点商铺之外，深圳社区商业中心持续走热，位于红桂路的风格名苑商城、田贝中心区的合正名苑商城等，都以引进超市主力店来形成区域商业核心。专业市场方面，今年推出的项目主要包括海富电脑城、东门干果市场、人民南新银座服装批发市场、龙岗集银皮革市场二期等。

　　2005年下半年深圳商铺市场必将大热特热，但令人遗憾的是，深圳前些年销售的许多商场正在“发烧”，商铺销售不断暴露出来的问题，无疑给市场蒙上了一层阴影。一方面，不少长期包租销售的虚拟产权商铺，由于大商家经营不良或发展商拖欠小业主回报，导致业主与发展商纠纷不断；一方面，由于发展商重销售轻管理，导致大量销售的商场经营倒闭。

　　摆在商铺开发者和策划者面前的两个难题是：如何摆脱非法长期包租销售的套现模式，如何保证产权分离之后商场的可持续经营。而投资者面对2005年商铺市场即将呈现的“爆发式”推铺，该出手时就出手，但更要理性投资，谨防暴食之后消化不良。

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